Donation familiale et achat immobilier neuf : jusqu’à 463 730 € transmissibles sans droits jusqu’en 2026

Vous souhaitez faire une donation pour acheter un appartement neuf à Ajaccio ?

Bonne nouvelle pour les familles qui souhaitent aider un enfant ou un petit-enfant à devenir propriétaire : la loi de finances 2025 instaure une exonération exceptionnelle de droits de donation pour financer l’achat d’un logement neuf.

Grâce à ce dispositif temporaire, il est désormais possible de transmettre jusqu’à 463 730 € sans fiscalité, en cumulant plusieurs abattements, pour financer une acquisition en VEFA ou dans le neuf.

Une opportunité rare pour soutenir un projet immobilier tout en optimisant la transmission patrimoniale.

Une nouvelle exonération pour financer l’achat d’un logement neuf à Ajaccio

Depuis le 15 février 2025, un parent, un grand-parent ou, dans certains cas, un oncle ou une tante, peut donner jusqu’à 100 000 € à un proche pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, sans payer de droits de donation.

Le plafond global peut atteindre 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Cette mesure est valable jusqu’au 31 décembre 2026 et vient s’ajouter aux abattements déjà existants.

Qui peut bénéficier de cette donation exonérée ?

Le dispositif concerne les dons réalisés au profit :

• des enfants,

• des petits-enfants,

• des arrière-petits-enfants,

• des neveux ou nièces si le donateur n’a pas de descendance directe.

Les donateurs peuvent être :

• les parents,

• les grands-parents,

• les arrière-grands-parents,

• les oncles et tantes sans descendance directe.

Cette exonération ouvre donc la voie à une aide familiale importante pour accéder à la propriété dans le neuf.

Jusqu’à 463 730 € sans droits de donation : comment est-ce possible ?

Le grand avantage de cette mesure est qu’elle est cumulable avec les abattements classiques.

Prenons l’exemple de deux parents aidant leur enfant :

1. Donation exceptionnelle pour achat immobilier neuf

• 100 000 € par parent

• soit 200 000 €

2. Abattement classique parent / enfant

• 100 000 € par parent

• soit 200 000 €

3. Don familial exonéré d’argent

• 31 865 € par parent

• soit 63 730 €

➡️ Montant total transmissible sans fiscalité : 463 730 €

C’est un levier patrimonial particulièrement intéressant pour financer un achat immobilier sans alourdir la fiscalité familiale.

Quels projets immobiliers sont concernés ?

La donation exonérée s’applique à plusieurs situations :

• l’achat d’un logement neuf,

• l’acquisition en VEFA,

• l’achat en indivision,

• l’acquisition en usufruit,

• la mise en location nue ou meublée longue durée,

• le logement destiné à un enfant étudiant à charge.

En revanche, certaines opérations sont exclues.

Les opérations exclues du dispositif

La donation exonérée ne peut pas être utilisée pour :

• acheter un terrain à bâtir,

• construire hors VEFA,

• acheter via une SCI,

• rembourser un prêt déjà signé,

• acheter uniquement la nue-propriété,

• revendre le bien avant 5 ans.

⚠️ En cas de revente dans les 5 ans, l’exonération fiscale est annulée.

Le bien doit donc être conservé au moins cinq ans pour maintenir l’avantage fiscal.

Donation et VEFA : comment fonctionne le délai de 6 mois ?

Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, le don doit respecter un calendrier précis.

Étape 1 : versement de la donation

Le donateur remet les fonds.

➡️ À partir de cette date, le bénéficiaire dispose de 6 mois pour signer l’acte authentique.

Étape 2 : signature de l’acte authentique

L’acte d’achat doit être signé dans ce délai.

Étape 3 : appels de fonds

Les appels de fonds peuvent ensuite être étalés dans le temps sans remettre en cause l’exonération.

Ce point est particulièrement intéressant pour les achats en VEFA, où les paiements sont échelonnés pendant la construction.

Quelles formalités pour bénéficier de l’exonération ?

Même si la donation est exonérée de droits, elle doit obligatoirement être déclarée.

Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration doit être réalisée en ligne.

La donation peut prendre plusieurs formes :

• don manuel,

• acte sous seing privé,

• acte notarié.

Il est essentiel de conserver :

• les preuves de versement,

• l’acte authentique,

• les appels de fonds,

• les justificatifs de location éventuels.

Une opportunité fiscale exceptionnelle pour aider ses proches à devenir propriétaires

Avec cette mesure temporaire, les familles disposent d’un outil fiscal puissant pour accompagner l’achat immobilier d’un enfant ou petit-enfant, tout en réduisant fortement les droits de donation.

Pouvoir transmettre jusqu’à 463 730 € sans fiscalité représente une opportunité rare, particulièrement adaptée aux projets d’achat dans le neuf ou en VEFA.

Cette exonération n’est valable que jusqu’au 31 décembre 2026, ce qui en fait un dispositif à anticiper rapidement.

Pour sécuriser l’opération et optimiser la transmission, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou un notaire.